В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, перепланировка квартиры предусматривает определенный порядок действий. Несоблюдение этого порядка является нарушением норм права (КоАП РФ Ст. 7.21) и делает проведенные изменения незаконными (ЖК РФ Глава 4).
⠀Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой напрямую законом не запрещена, но имеет ряд особенностей. Что делать продавцу, чтобы сделка состоялась, расскажем в нашем материале.
Понятие и порядок проведения
Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесение изменений в технический паспорт.
Важно! Законом предусмотрено понятие переустройства помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Для получения статуса законности перепланировки нужно собрать и согласовать документацию, а также выполнить определенный порядок действий.
Пакет документов для получения согласования:
- заявление установленной формы;
- документы, которые подтверждают право собственности на жилое помещение (Выписка из ЕГРН или Свидетельство о регистрации права собственности - в зависимости от года приобретения права);
- технический паспорт квартиры;
- письменное согласие жильцов квартиры на планируемые изменения;
- проект планируемой перепланировки. Если он предполагает присоединение к помещению части общего имущества многоквартирного дома, необходимо предоставление протокола общего собрания собственников о получение согласия всех собственников на такие изменения.
Срок рассмотрения документов составляет до 45 дней. Решение о согласовании позволяет фактическое проведение изменений. При наличии установленных в законе оснований, выдается решение об отказе в проведении перепланировки. Оспорить его можно только в суде.
Важно! Существуют такие виды переделок, согласование которых невозможно в принципе. Это изменения конфигурации квартиры, при которых были нарушены строительные, пожарные либо санитарные нормы. Например, комната стала непригодной к проживанию, были повреждены несущие стены, объединены балкон и комната и др. В таких случаях необходимо восстановление первоначального вида жилья, согласно техпаспорта.
Заключение сделки при неузаконенной перепланировке
Если перепланировка была проведена без получения разрешения, то сохранить такие изменения можно только на основании решения суда (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Продавец решает этот вопрос самостоятельно либо это станет обязанностью покупателя после регистрации сделки. При проведении переговоров, продавцу необходимо предоставить сведения о проведенных трансформациях квартиры и определиться с покупателем о порядке действий. Если покупатель согласен решить этот вопрос своими силами, продавцу необходимо настаивать на включение в договор сведений о фактическом состоянии объекта и обязанности покупателя привести данные изменения в соответствие с законом. В противном случае существует риск обращения покупателя в суд с иском о расторжении договора.
Важно! При незаконном изменении конфигурации квартиры технические документы и фактический вид помещения частично не совпадают. Это делает практически невозможной совершение сделки с использованием ипотеки. При проведении оценки, специалисты, с высокой долей вероятности, отразят эти сведения в отчете. Для банка такой проблемный объект несет дополнительные риски, поэтому очень высок риск отказа в одобрении покупки такого объекта.
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой юридически возможна и установленных законом препятствий для этого нет. Но на практике совершение такой сделки влечет определенные правовые последствия и потенциальные риски. Покупатели могут отказаться от совершения сделки, чтобы не обращаться в суд за решением вопроса самостоятельно. Далеко не всех убеждает довод, что проведение перепланировки контролирующие органы могут выявить нескоро либо вовсе не обнаружить. Стоимость такого жилья может быть ниже рыночной, что создает для продавца дополнительные сложности при продаже.
Без помощи специалистов в области правоприменения в такой ситуации не обойтись. Мы проведем анализ документов и поможем решить проблему в установленном законом порядке. Правовое сопровождение сделки нашими сотрудниками позволит покупателю избежать дополнительных рисков. Процесс заключения и исполнения договора будет максимально прозрачным для обеих сторон.
