Как продать квартиру при банкротстве?

Когда финансы поют романсы, а на горизонте маячит перспектива несостоятельности, и должника и кредитора начинает волновать судьба своих долгов. Первые думают - как от них избавиться не потеряв жилье , другие - как вытрясти все что можно с банкрота. Но обе стороны хотят понимать можно ли продать квартиру при банкротстве без негативных последствий?

Можно, но сложно, ведь сделки должника подвергаются тщательному анализу со стороны конкурсного управляющего и суда и становятся объектом повышенного внимания других участников процедуры. У такой сделки есть все предпосылки попасть в категорию оспоримой (правила регламентированы п.1 ст.61.2 ФЗ № 127. ) Если пороки сделки не будут отвечать признакам подозрительной, появляются основания для ее недействительности.(ст.ст. 10.168 ГК РФ согласно Определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 06.03.2019 N 305-ЭС18-22069).

Подобная ситуация может привести к ухудшению положения сторон договора, вплоть до уголовного преследования по правилам ст.195 УК РФ. Поэтому все что хотят знать стороны банкротства в этом аспекте отношений - это можно ли продать квартиру банкроту без риска оспаривания сделки. И как говорят в таких случаях незнание закона не освобождает от ответственности.

Можно ли продать квартиру перед банкротством?

Должник может совершать сделки с недвижимостью до подачи заявления в суд. При продаже недвижимости важно учитывать два факта, на которые обращают внимание стороны банкротства при анализе сделки:

  • Срок. Сделка совершена в течении 1 года и 3 лет до подачи заявления на банкротство.
  • Статус квартиры. Сделка совершена с единственным жильем должника или у него есть в собственности другие жилые помещения, пригодные для постоянного проживания.

Конкурсный управляющий, рассматривая возможность оспорить сделки, в первую очередь отталкивается от этих фактов. Чтобы снизить риск оспаривания сделок, они должны соответствовать следующим условиям согласно п.8 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63 (далее — Пленум ВАС №63):

  • Жилье продали по рыночной стоимости. Если цена за квартиру значительно ниже рыночной, то сделку можно оспорить. Суд признает стоимость заниженной по признакам п.1 ст.61.2 ФЗ 127.
  • У покупателя были денежные средства для покупки данной квартиры. Если у него нет средств или невозможно доказать, что деньги передавали продавцу, то это основания для оспаривания договора.

Эти условия относятся к сделкам, которые совершили в течение 1 года до подачи заявления на банкротство. Если они соблюдены, то никто не будет оспаривать продажу квартиры. В противном случае, её могут признать недействительной и отменить по п.1 ст.61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — ФЗ №127).

При этом для сделок, которые совершили в течение 3х лет до подачи заявления о банкротстве, действуют другие условия:

  • Покупателем не должен быть заинтересованным лицом. Согласно ст.19 ФЗ №127, к ним относятся супруг(супруга), родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестра и братья, а также другие лица, которые могут влиять на должника (аффилированные лица).
  • Должник должен быть платежеспособным. Если продавец не может совершать платежи, которые делает в обычной жизни, значит он на пороге банкротства. Это основание для оспаривания сделки. К обычным платежам относят оплату коммунальных услуг, интернета, процентов по кредиту и другие.
  • Сделка не наносит вред кредиторам. В соответствии с п.5. Пленума ВАС № 3, сделка будет оспорена, если покупатель знал, что продавец хочет принести вред кредиторам и ему это удалось сделать.
  • Покупатель приобрел квартиру по рыночной цене.

Такие условия должны соблюдаться для правомерной продажи квартиры в период не позднее 3х лет и не ранее 1 года до подачи заявления в суд. Важно отметить, что в случае оспаривания сделки, суд не признает её ничтожной. Он будет оценивать правомерность действия и не обязательно аннулирует сделку.

Если со сроком сделки все понятно, то что делать когда должник хочет продать свое единственное пригодное для проживания жилье? На этот вопрос отвечает ст.446 ГПК РФ: такое жилье находится под исполнительским иммунитетом. Это значит, что единственное пригодное для проживания жилье должника не включают в конкурсную массу, а значит её можно продать. Ни квартира, ни деньги от ее продажи не будут реализованы в ходе банкротства. Значит и смысла оспаривать такую сделку нет. Но если суд увидел признаки злоупотребления правом при продаже единственного жилья, то сделку могут признать недействительной, а у должника осложниться положение. Злоупотребление правом — это продажа квартиры по заниженной цене или изменение регистрации места жительства с целью защиты жилья исполнительским иммунитетом.

Банкрот может продать квартиру перед подачей заявления в суд. Но конкурсный управляющий анализирует все сделки за предшествующие 3 года до подачи заявления на банкротство. Поэтому важно соблюсти все условия: продать квартиру за рыночную стоимость, подтвердить, что деньги за нее получены и не вредить кредиторам.

Можно ли продать квартиру при банкротстве?

Хотя сделки, совершенные после принятия заявления о банкротстве, могут быть оспорены согласно правил п.1 ст.61.2 ФЗ № 127. На практике же положения ст.173.1 ГК РФ говорят, что нельзя совершить действия со своим имуществом без ведома управляющего (АУ). Процедура банкротства означает, что именно он следит за финансовым оздоровлением должника и выплатой долгов кредиторам. Управляющий, не смотря на п.1 ст.446 ГПК РФ, может включить в конкурсную массу даже единственное жилье.

При этом такое жилье должно подходить под понятие «роскошное», а должнику надо предоставить другое жилье, пригодное для проживания. Понятие «роскошное» жилье не закреплено на законодательном уровне, но его смысл можно узнать из судебной практики. «Роскошное» жилье — это недвижимость, явно превышающая уровень, достаточный для удовлетворения потребностей должника. Суд может отказать в исполнительском иммунитете единственному «роскошному» жилью, если у должника нет другой недвижимости, которую можно реализовать в ходе производства по банкротству. Кроме того, Пленум КС РФ в Постановлении №15-П от 26.04.2021 г. решил, что продавать единственную квартиру должника имеет смысл, когда сумма от ее продажи существенно повлияет на погашение долга перед кредиторами.

Если же у банкрота есть другая недвижимость, то она (кроме жилья, в котором проживает он и его семья) переходит в конкурсную массу и реализуется в пользу кредиторов. Но можно ли после процедуры банкротства продать квартиру при том, что должник не имеет права распоряжаться имуществом без ведома управляющего в процессе производства?

Можно ли продать квартиру после банкротства?

Во время действия процедуры совершить сделку, в том числе продавать квартиру, неправомерно. Зато после окончания производства, банкрот может распоряжаться своим имуществом без ограничений в рамках закона. Хотя лучше дождаться когда пройдет срок на обжалования решения суда, а после спокойно продавать квартиру.

Банкрот, который продает квартиру и не хочет, чтобы сделку оспорили, должен понимать подводные камни процесса банкротства. Управляющий и суды особенно тщательно присматриваются к сделкам, которые заключили до подачи заявления на банкротство. Должнику сложно разобраться в правомерности продажи квартиры, попутно изучая море иногда противоречивых законов, без профильного юриста. Если у вас сложная ситуация или возникли вопросы по продаже квартиры, обращайтесь к нам. Вместе мы решим вашу задачу.

Комментарии для сайта Cackle

Читайте так же

+7 495 506-92-46 Работаем с 9:00 до 21:00
г. Москва, ул. Флотская, дом 6/21
info@vykup-moskva.ru